En las compraventas de inmuebles es frecuente que, antes de escriturar, las partes entreguen una cantidad a cuenta, mediante un compromiso llamado contrato de arras. El contrato de arras es un documento privado, en el que el comprador y el vendedor pactan la reserva de la compraventa del inmueble que se vende, entregando como prueba una cantidad de dinero.
Tipos de arras que existen en una compraventa
Arras penitenciales
Si son unas arras “penitenciales” (las más habituales), tanto el vendedor como el comprador pueden echarse atrás y desistir de la compraventa del inmueble. En este caso, si desiste el comprador pierde la cantidad entregada, pero si lo hace el vendedor debe devolverla duplicada, es decir el doble.
Los contratos de arras penitenciales es de los contratos más comunes que protagonizan cualquier compraventa inmobiliaria.
Arras confirmatorias
Si las arras son “confirmatorias”, ni el vendedor ni el comprador pueden echarse atrás. Si llega la fecha de escriturar y alguna de las partes no comparece en la firma, la otra puede exigir que se firme la escritura, o bien resolver el contrato y recuperar la cantidad entregada en el pago. En ambos casos la parte perjudicada podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Arras penales
Si se firman unas arras “penales” la venta del inmueble queda cerrada, de forma que tanto el vendedor como el comprador pueden optar por obligar a la otra parte a escriturar. Pero la indemnización por daños y perjuicios a cargo del que incumpla, queda fijada desde el principio: si incumple el comprador pierde la cantidad entregada; si incumple el vendedor deberá devolverlas por duplicado.
Es recomendable antes de firmar un documento de arras, asegurar que se podrá escriturar en la fecha que se ha pactado, además de regular con detalle cuales son las condiciones en las que se va a firmar la escritura, especialmente si existen cargas o gravámenes sobre el inmueble: una hipoteca, un embargo o similares.
¿Cómo pagar las arras según el importe reflejado en el contrato?
Las arras se pagan en el mismo momento de la firma del contrato de arras, y en cuanto a la forma de pago será la que se haya pactado entre el comprador y el vendedor, que se puede realizar de formas distintas, en efectivo o metálico, transferencia bancaria o incluso en cheque bancario.
Pago de arras en efectivo o en metálico
Si la compraventa es entre particulares se puede pagar en efectivo o metálico sin límite. Si la compraventa es entre un particular y profesional, un particular y una empresa, que actúen en calidad de empresario o profesional, la ley limita el pago en efectivo y el límite se reduce a 1.000 euros.
Pago de arras por transferencia bancaria
Es el método más habitual de pagar las arras en una compraventa inmobiliaria, es un método mediante el cual se efectúa un traspaso desde una cuenta bancaria a otra, sin necesidad que ambas se encuentren en la misma entidad financiera. Debes tener en cuenta que normalmente suele cobrarse una comisión por formalizar la transferencia, generalmente se trata de un porcentaje que dependerá de la cantidad que se vaya a transferir.
Si optas por este método de pago de las arras, en el contrato debe hacerse constar en una cláusula que dicha transferencia se hará durante en un plazo máximo de 24 horas una vez firmado el documento de arras por el comprador y vendedor, siendo válido el contrato en el momento de recibir dicha transferencia en el plazo indicado anteriormente de 24 horas.
Pago de arras mediante cheque bancario
Es un documento de pago regulado por la Ley Cambiaria y de Cheque, en dicha ley no especifica ninguna definición sobre lo que es un cheque como tal, pero sí lo que debe contener el mismo.
Aunque debes saber que existen diferentes tipos de cheques que puedes usar para pagar las arras:
Cheque al portador
El cheque al portador es un tipo de cheque que no indica a una persona concreta para cobrarlo.
Cheque nominativo
El cheque nominativo es un tipo de cheque que indica el nombre de una persona física, que será la única que podrá cobrar el importe del mismo.
Cheque barrado
El cheque barrado, es un tipo de cheque que esta atravesado diagonalmente por dos líneas paralelas. Ello indica que para realizar su cobro dicho cheque debe ser ingresado en una cuenta bancaria por el tenedor del mismo, no puede cobrarse en metálico por ventanilla.
Cheque conformado
El cheque conformado es un tipo de cheque que emite el banco, en el que la entidad bancaria queda comprometida al pago de la cantidad indicada en la fecha indicada, es decir, este tipo de cheque indica que el comprador que está realizando el pago dispone de esa cantidad a su disposición.